Nel secondo semestre 2025, malgrado la riduzione dei tassi di interesse e il progressivo allentamento dei criteri di concessione dei mutui da parte delle banche, l’offerta immobiliare si presenta ancora rigida. Al contempo, cresce la domanda potenziale.

Le previsioni dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare realizzato da Nomisma confermano i dati rilasciati dall’Agenzia delle Entrate: nel II trimestre dell’anno rispetto allo stesso periodo del 2024 le compravendite residenziali registrano una crescita del +8,1%.
Ma, nonostante la variazione positiva, in concomitanza con l’evoluzione delle erogazioni di mutui e la stabilizzazione attesa dei tassi di interesse, la ripresa delle transazioni avviata nel 2024 ha già toccato il picco, e si avvia verso una fase di riduzione.

Le incertezze macroeconomiche iniziano a farsi sentire

Alla luce delle dinamiche rilevate, gli operatori immobiliari del settore retail intervistati da Nomisma confermano un clima di fiducia positivo nel comparto residenziale, sebbene con segnali di maggiore cautela rispetto all’anno precedente.
Il saldo dei giudizi sui contratti di compravendita e locazione rimane in attivo, ma mostra un lieve ridimensionamento, segno di un mercato che pur mantenendo una buona vitalità inizia a risentire delle incertezze macroeconomiche e del progressivo indebolimento del potere d’acquisto delle famiglie.

Sul fronte della locazione, i dati registrano un incremento contenuto del numero di nuovi contratti di locazione (+1,5%), trainati quasi esclusivamente delle nuove locazioni nei comuni ad alta tensione abitativa.

Locazioni corporate: investimenti più selettivi

Sul mercato corporate, l’incertezza potrebbe riflettersi in una maggiore selettività degli investimenti e nella capacità degli stessi di generare reddito stabile. I settori che meglio rispondono a questi criteri sono quelli delle infrastrutture digitali, del rent-to.buy nel residenziale, degli alloggi per studenti e della logistica.

Nel segmento degli uffici, invece, l’interesse degli investitori è destinato a spostarsi verso la fascia alta del mercato (immobili di qualità, conformi ai criteri ESG e in posizioni centrali) che continuerà a registrare buone performance, con bassi tassi di sfitto e crescita degli affitti.
Per contro, per la fascia meno pregiata del segmento degli uffici si prevede un calo di interesse da parte dei locatari con conseguenti cali degli affitti.

Domanda aumenta, offerta in contrazione

In sostanza, la domanda continua a essere percepita in crescita, soprattutto nel segmento della locazione, dove la pressione abitativa e la ridotta disponibilità di immobili spingono verso un aumento dei canoni.
L’offerta, invece, è giudicata in ulteriore contrazione, sia per l’acquisto sia per la locazione, accentuando le tensioni sul mercato.

Relativamente al comparto non residenziale (uffici e negozi), gli operatori segnalano una domanda ancora contenuta e in lieve flessione, mentre l’offerta fatica a trovare collocazione, soprattutto nei contesti meno centrali o con caratteristiche non aggiornate alle nuove esigenze funzionali. 
La prospettiva di contrazione dei contratti, sia di acquisto sia di locazione, riflette un mercato ancora in cerca di un nuovo equilibrio.